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Actualités - Droit Rural

Preuve d’un bail rural

Les baux ruraux peuvent être oraux.

Cela signifie qu’un accord verbal entre un propriétaire et un fermier peut être regardé par le Tribunal paritaire des baux ruraux comme valant bail rural.

Pour ce faire, le fermier devra prouver la mise à disposition des terres à titre onéreux.

Des ventes d’herbes répétées permettent sous certaines conditions de caractériser l’existence d’un bail rural.

Les Juridiction peuvent également tenir compte de la circonstance que les bailleurs avaient fait paraitre dans la presse une annonce proposant le bien à la location à une période contemporaine à celle de l’entrée en jouissance de celui qui revendiquait le statut du fermage et le bénéfice d’un bail.

Cette décision a été obtenue par le CABINET BAUGAS-CRAYE.

arrêt 15-1-07
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Preuve d’un bail rural


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Actualités - Droit Immobilier

La construction d’une maison d’habitation en zone agricole est subordonnée à la preuve d’un lien étroit entre la construction projetée et l’exploitation … mais pas à la démonstration de la qualité d’agriculteur du pétitionnaire

Les plans locaux d’urbanisme prévoient fréquemment que les constructions nouvelles en zone A ne sont possible que sous réserve d’être nécessaire à l’exploitation agricole.
Le juge administratif examine avec attention l’existence de cette nécessité et rappelle à cette occasion que la profession du demandeur de l’autorisation d’urbanisme n’est pas une considération entrant en ligne de compte.

La préservation des espaces agricoles et la lutte contre le mitage doivent être conciliés avec la nécessité de ne pas entraver l’activité économique des territoires et notamment l’activité agricole dont la prédominance en Normandie constitue enjeu de dynamisation des territoires ruraux.
Les plans locaux d’urbanisme sont le reflet de cette délicate conciliation et le contentieux résultant de l’application de ces documents réglementaires en est un témoignage instructif.
Saisi par un propriétaire souhaitant développer une activité de poulinage sur sa propriété, le Tribunal Administratif de Caen rappelle tout d’abord l’étanchéité entre règle d’urbanisme et qualité du pétitionnaire.
Le fait d’être ou non agriculteur ne suffit pas à refuser ou à accorder un permis de construire en zone A.

Le Tribunal administratif examine ensuite avec attention si la construction du/des bâtiments est nécessaire pour l’exploitation agricole.

Enfin, la Juridiction examine si les bâtiments créent s’intégreront dans un ensemble au regard de la proximité, de la nature et des caractéristiques des bâtiments existants et futurs.

Au regard de ces éléments, le juge administratif annule le refus de permis de construire et enjoint à la commune de réexaminer la demande du pétitionnaire.

Cette décision a été obtenue par le CABINET BAUGAS-CRAYE.

TRIBUNAL ADMINISTRATIF 1401754
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Fermer un passage à niveau engage la responsabilité de RÉSEAU FERRE DE FRANCE

La responsabilité de RÉSEAU FERRE DE FRANCE peut être engagée lorsque la décision de fermeture d’un passage à niveau pour de légitimes raisons de sécurité a pour effet d’enclaver le propriétaire d’une parcelle se trouvant de l’autre côté de la voie.
Cette dernière sera alors indemnisée des préjudices qu’elles subi et notamment du cout désenclavement.

La responsabilité administrative des personnes publiques peut être engagée lorsque ces dernières commettent une faute.
Au-delà de ce cadre, il existe également des régimes de responsabilité dit « sans faute“.
Parmi ces régimes, la jurisprudence a notamment consacré la responsabilité des personnes publiques en cas de rupture d’égalité devant les charges publiques.
Il s’agit du cas où la personne publique fait supporter, au nom de l’intérêt général, des charges particulières à certains membres seulement de la collectivité.
Dans ce cas, la jurisprudence reconnait un droit à indemnisation pour ces membres et ce afin de rétablir l’équilibre rompu dès lors que le préjudice subi revêt un caractère spécial et anormal.
Le Tribunal Administratif de CAEN met notamment en jeu la responsabilité du gestionnaire du réseau ferroviaire lorsque la fermeture d’un passage à niveau pour de légitimes raisons de sécurité a pour effet d’enclaver le propriétaire d’une parcelle se trouvant de l’autre côté de la voie.

Le Tribunal administratif indemnise les frais de remises en état de la parcelle, la perte de revenus fonciers issus et les frais inhérents à la création d’un nouveau passage.

Cette décision a été obtenue par le CABINET BAUGAS-CRAYE.

TRIBUNAL ADMINISTRATIF 1401754
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Fermer un passage à niveau engage la responsabilité de RÉSEAU FERRE DE FRANCE


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Actualités - Droit Public

Connaitre les lieux ne constitue pas toujours une cause exonératoire à l’engagement de la responsabilité en cas de travaux public

Une professeur des collèges chute et se blesse en butant sur un regard dont le couvercle avait été laissé ouvert dans le couloir situé à proximité de la salle des professeurs.

 

Elle engage la responsabilité du département sur le fondement du dommage aux travaux publics en faisant valoir l’absence de signalisation.

 

Le Conseil d’Etat retient que « la circonstance que Mme B…connaissait les lieux n’est pas de nature, s’agissant d’un désordre dont l’intéressée n’était pas censée avoir connaissance, à caractériser une imprudence fautive ; qu’une simple inattention, à la supposer établie, n’est pas davantage, dans des circonstances comme celles de l’espèce, constitutive d’une faute ».

 

L’arrêt témoigne d’une appréciation favorable à la victime du dommage aux travaux publics.

ARRET 392287
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Connaitre les lieux ne constitue pas toujours une cause exonératoire à l’engagement de la responsabilité en cas de travaux public


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Actualités

Maintien d’office en disponibilité et allocation chômage

L’agent territorial mis en disponibilité à sa demande ne peut prétendre aux allocations chômage lorsqu’il est maintenu d’office en disponibilité à raison de son refus de reprendre un emploi qui lui a été proposé dans des conditions qui répondent aux exigences statutaires

ARRET 380116
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Maintien d’office en disponibilité et allocation chômage


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Actualités - Droit Rural

Rétrocession SAFER : celui qui renonce … renonce !

Lorsque la SAFER fractionne en plusieurs lots un bien qu’elle a acquis en vue de le rétrocéder, elle met en place une procédure de consultation des candidats à l’attribution de chacun de ces lots.

Le candidat qui renonce à l’attribution d’un lot, renonce du même coup à contester les décisions de rétrocession des autres lots.

La Cour de Cassation a en effet jugé que ledit candidat n’avait pas alors la qualité de candidat évincé puisqu’il avait volontairement renoncé à l’attribution du premier lot et qu’en conséquence, la SAFER n’était pas tenue de procéder à une nouvelle consultation des candidats pour ces autres lots pour lesquels l’attributaire susvisé n’avait pas candidaté.

ARRET 14-28389
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Rétrocession SAFER : celui qui renonce … renonce !


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Actualités - Droit Rural

Le preneur qui manque à ses obligations au cours du bail primitif peut perdre sa faculté de le céder.

La Cour de cassation jugeait jusqu’ici que le  bailleur ne pouvait s’opposer à la cession d’un bail renouvelé au motif que des manquements avaient été commis durant le bail primitif que pour autant que les conséquences de ces manquements n’aient perduré après le transfert.

Elle a opéré un revirement récent notable à l’issue duquel elle retient désormais que le preneur qui ne conteste pas des manquements commis lors du bail primitif ne pouvait bénéficier de la faculté de le céder car il ne s’est pas constamment acquitté de toutes ses obligations contractuelles.

ARRET 14-23207
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Le preneur qui manque à ses obligations au cours du bail primitif peut perdre sa faculté de le céder.


La Cour de cassation jugeait jusqu’ici que le  bailleur ne pouvait s’opposer à la cession d’un bail renouvelé au motif que des manquements avaient été commis durant le bail primitif … Continuer la lecture de Le preneur qui manque à ses obligations au cours du bail primitif peut perdre sa faculté de le céder.

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Actualités - Droit Rural

Pas de résiliation du bail pour information tardive de la transformation de la société si ledit retard n’a pas induit le bailleur en erreur

En principe, la mise à disposition au profit d’une société agricole de parcelles données à bail sans en aviser le bail constitue une cession prohibée qui peut conduire à la résiliation du bail (voir en ce sens : Cass, 3e vv, 30:01:1991, n°89-18353).

Cependant, la Cour de cassation a récemment pu juger que la transformation d’un GAEC en EARL  sans information du bailleur ne justifiait pas une résiliation du bail dès lors que les bailleurs n’avait pu être induit en erreur puisqu’ils avaient reçu 15 ans durant, le règlement des fermages émanant de l’EARL.

ARRET 13-23334
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Pas de résiliation du bail pour information tardive de la transformation de la société si ledit retard n’a pas induit le bailleur en erreur


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Actualités - Droit Rural

Salaire différé et travail extérieur

Les descendants un exploitant agricole qui ont participé à la mise en valeur de l’exploitation familiale sans recevoir de rémunération ont droit à un salaire différé sous certaines conditions.

Le descendant devra prouver qu’il travaillait effectivement sur l’exploitation familiale.

A ce titre, la Juridiction tient compte, lorsque le descendant avait par ailleurs une activité professionnelle propre, du temps consacré à l’exploitation familiale et à sa propre structure.

A titre d’exemple, la Juridiction peut relever que la taille de l’exploitation du descendant et sa proximité de la ferme de ses parents lui laissait suffisamment de temps pour participer directement et activement à l’exploitation paternelle, sans que ce soit de manière purement occasionnelle.

Cette décision a été obtenue par le CABINET BAUGAS.

ARRET 07-01653
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Salaire différé et travail extérieur


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